House Valuation — Định giá theo dữ liệu so sánh
Hồi quy trên các giao dịch thật quanh khu bạn quan tâm. Nói thẳng: mô hình không biết vị trí, nên đây là mức tham chiếu chứ không phải thẩm định giá.
Điểm nằm sát đường chéo nghĩa là mô hình khớp mẫu. Với 4–10 giao dịch thì khớp đẹp là chuyện dễ xảy ra ngay cả khi mô hình không có giá trị dự báo nào.
Mô hình giải thích 99.5% chênh lệch giá TRONG mẫu. Với 8 mẫu và 3 tham số, con số này gần như luôn đẹp — nó đo mức khớp, không đo khả năng định giá một căn chưa có trong bảng.
Hệ số này đã tính sau khi giữ tuổi nhà cố định. Nếu nó âm hoặc nhỏ bất thường thì mẫu đang lẫn các căn khác phân khúc chứ không phải diện tích không có giá trị.
Dấu âm là điều mong đợi. Dấu dương nghĩa là trong mẫu này nhà cũ lại đắt hơn — gần như chắc chắn do nhà cũ nằm ở vị trí đẹp hơn, tức là mô hình đang gán cho tuổi nhà thứ thuộc về vị trí.
Và đây mới là sai số của một mô hình chỉ biết diện tích với tuổi nhà. Vị trí, hướng, pháp lý và tình trạng nội thất đều nằm ngoài, nên khoảng thật rộng hơn nhiều.
| Hệ số diện tích | 99,244,812.05 / m² |
| Hệ số tuổi nhà | -1,463,859.77 / năm |
| Hằng số | -1,845,884,085.89 |
| Số mẫu so sánh | 8 |
| Sai số chuẩn | 160,262,849.60 |
| Cảnh báo | R² cao với 4–10 mẫu rất dễ là trùng hợp; hãy nhập càng nhiều giao dịch thật càng tốt |
Điểm nằm sát đường chéo nghĩa là mô hình khớp mẫu. Với 4–10 giao dịch thì khớp đẹp là chuyện dễ xảy ra ngay cả khi mô hình không có giá trị dự báo nào.
Giá thật trừ giá mô hình. Sai số chuẩn 160,262,850 là độ lớn điển hình của các cột này. Một cột lệch hẳn thường là căn có vị trí hoặc tình trạng khác hẳn phần còn lại — thứ mô hình không nhìn thấy.
Lát cắt của chính mô hình vừa ước lượng, chạy từ 45 tới 100 m² — đúng khoảng diện tích các giao dịch so sánh phủ được. Đường thẳng vì mô hình tuyến tính, còn giá thật thường không tuyến tính theo diện tích.
| # | Diện tích | Tuổi nhà | Giá thật | Giá mô hình | Sai lệch |
|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 60 | 8 | 4,200,000,000.00 | 4,097,093,759.21 | +102,906,241 |
| 2 | 75 | 5 | 5,600,000,000.00 | 5,590,157,519.34 | +9,842,481 |
| 3 | 52 | 15 | 3,300,000,000.00 | 3,292,888,244.39 | +7,111,756 |
| 4 | 90 | 3 | 7,100,000,000.00 | 7,081,757,419.70 | +18,242,580 |
| 5 | 68 | 10 | 4,600,000,000.00 | 4,888,124,536.11 | -288,124,536 |
| 6 | 80 | 7 | 6,000,000,000.00 | 6,083,453,860.08 | -83,453,860 |
| 7 | 45 | 20 | 2,700,000,000.00 | 2,590,855,261.15 | +109,144,739 |
| 8 | 100 | 2 | 8,200,000,000.00 | 8,075,669,400.02 | +124,330,600 |
| Hệ số diện tích | 99,244,812.05 / m² |
| Hệ số tuổi nhà | -1,463,859.77 / năm |
| Hằng số | -1,845,884,085.89 |
| Số mẫu so sánh | 8 |
| Sai số chuẩn | 160,262,849.60 |
| Cảnh báo | R² cao với 4–10 mẫu rất dễ là trùng hợp; hãy nhập càng nhiều giao dịch thật càng tốt |
1.234.567 lẫn 1.234,56.Định giá nhà theo dữ liệu so sánh ước lượng giá trị từ các giao dịch tương đồng, sau khi hiệu chỉnh cho khác biệt về diện tích, vị trí, tình trạng và thời điểm bán. Đây là phương pháp mà thẩm định viên dùng; phần khó không nằm ở phép tính mà ở việc chọn đúng tài sản so sánh.
| Đơn giá mỗi m² | cơ sở so sánh chuẩn |
| Khoảng giá | dải hợp lý, quan trọng hơn giá trị điểm |
| Độ phân tán giữa các mẫu | phân tán lớn nghĩa là mẫu không đủ tương đồng |
| Số mẫu so sánh | dưới ba mẫu thì kết quả không đáng tin |
Phần quan trọng nhất của trang này. Một phương pháp được mô tả mà không nói chỗ nó hỏng là phiên bản quảng cáo của phương pháp đó.
Định giá nhà theo dữ liệu so sánh ước lượng giá trị từ các giao dịch tương đồng, sau khi hiệu chỉnh cho khác biệt về diện tích, vị trí, tình trạng và thời điểm bán. Đây là phương pháp mà thẩm định viên dùng; phần khó không nằm ở phép tính mà ở việc chọn đúng tài sản so sánh.
1. Chọn 3–6 giao dịch gần nhất, cùng khu vực, cùng loại hình. 2. Quy về đơn giá mỗi mét vuông để so sánh được. 3. Hiệu chỉnh theo thời gian nếu mặt bằng giá đã đổi. 4. Hiệu chỉnh các khác biệt cụ thể: mặt tiền, hướng, tầng, tình trạng pháp lý. 5. Lấy khoảng giá thay vì một con số, và ghi rõ độ phân tán.
Giá rao bán không phải giá giao dịch; ở nhiều khu vực chênh lệch đáng kể. Thị trường mỏng khiến không tìm đủ mẫu tương đồng, và mọi hiệu chỉnh khi đó đều là phỏng đoán. Yếu tố pháp lý — sổ đỏ, quy hoạch, tranh chấp — không nằm trong mô hình nhưng có thể đổi giá hoàn toàn. Đây là ước lượng tham khảo, không thay thế thẩm định giá chính thức.
Đơn giá mỗi m² — cơ sở so sánh chuẩn; Khoảng giá — dải hợp lý, quan trọng hơn giá trị điểm; Độ phân tán giữa các mẫu — phân tán lớn nghĩa là mẫu không đủ tương đồng; Số mẫu so sánh — dưới ba mẫu thì kết quả không đáng tin.
Đã chạy được: công cụ tính toán thật trên nền tảng này.